土地活用したいときに「アパート経営」は賢明な判断なのか?

利用していない土地があったり、持っている土地を活用したいと思ったときに、アパート経営が浮かぶ方も多いかもしれません。

 

土地活用の方法はアパート経営の他にもありますが、アパート経営を選ぶことのメリットとデメリットとは何なのでしょうか。他の方法も含めてご紹介していきます。

 

土地活用の方法

土地活用には、アパート経営以外にもいくつかの方法があります。どのように活用するかによって、費用や税金対策などが変わってきます。土地に合わせた活用方法でお悩みの方はぜひ参考にしてみてください。

 

アパート経営

アパート経営は土地活用の選択肢の中でも人気の方法。土地活用におけるアパート経営は、使っていない土地や余っている土地にアパートを建築して賃貸として貸し出し、家賃収入を得ること。

 

学生時代に住んでいたアパートの「大家さん」を想像すると分かりやすいかもしれません。アパート経営のメリットとデメリットは後ほどご紹介します。

 

マンション経営

アパートとマンションの違いに明確な定義はありませんが、2〜3階建ての木造建築を指すことの多いアパートに対して、3階建て以上の重量鉄骨や鉄筋コンクリートで造られた建物をマンションと呼ぶのが一般的です。

 

アパート経営と同じように、余っている土地にマンションを建てて経営するのも土地活用方法の一つ。アパートよりも初期投資に費用が必要である代わりに、耐用年数が長いことが多いです。また部屋数も多い分、空室リスクを分散しやすいのもメリットだといえます。

 

戸建て賃貸経営

自分の家としてではなく、賃貸用として戸建ての住宅を建てて賃貸経営する方法もあります。従来の戸建て賃貸は、戸建ての所有者が転勤などで家を離れる場合に一時的に貸し出されることが多かったですが、近年土地活用方法の一つとして戸建ての賃貸経営を選ばれることも増えてきています。

 

立地に左右されにくく家賃を高めに設定しやすいメリットはありますが、アパートやマンションと比べて需要が少ないことに注意が必要です。

 

賃貸併用住宅

賃貸併用住宅は、文字通り自分の家と他人に貸し出す賃貸物件が一つになった建物のこと。余っている土地に家賃収入を得るための賃貸物件を建て、同時にマイホームを建てられるのが賃貸併用住宅のメリット。

 

賃貸とマイホームの割合によっては、建物全てを住宅ローンで建てることもできます。建物の50%以上をマイホームにすると、金利を下げてローン返済の負担を軽くできるので参考にしてみてください。

 

施設経営

持っている土地に広さがある場合、介護施設や病院、オフィスビルなどの施設を経営することもできます。介護施設においては、少子高齢化という日本の状況にマッチしているため安定した収益を見込めますが、初期投資にある程度の額が必要になります。

 

病院は家賃収入よりも高い賃料を得ることができますが、開業医や医療法人が希望する立地でなければなりません。オフィスビルも家賃収入よりも高い賃料を得ることができる一方で、駅近やオフィス街といった需要があるエリアに限られてしまうことがデメリット。

 

駐車場経営

アパートやお店が取り壊されていつの間にか駐車場になっていたという状況を目にしたことがある方もいるかもしれません。駐車場経営も土地活用方法の一つで、車を停められるように区画割りし、利用者に貸し出すことができます。

 

駐車場経営は月極駐車場とコインパーキングの2種類に分けられます。コインパーキングは精算機やロック版といった設備が必要になるため管理を業者に委託するのが一般的です。

 

初期投資が少なく狭い土地でも始められるのがメリットですが、家賃と比べると高い収益性は期待できないことを頭に入れておきましょう。また建物を建てないため税制面で優遇を受けることはできません。

 

その他

土地活用の方法として、トランクルームという選択肢もあります。土地にコンテナを設置したり建物の一部を区画割りしたりして、収納スペースとして貸し出すこと。

 

初期投資が少額で済むことや工事期間が短いこと、アクセスが悪い土地でも良いことなどがメリットですが、ニーズの把握が難しかったり用途地域によっては実現できない可能性があることなどのデメリットも。

 

アパート経営のメリット

土地活用にはさまざまな方法があることが分かりましたが、その中でもアパート経営にはどのようなメリットがあるのでしょうか。

 

節税対策

アパート経営の1番のメリットは節税対策。土地を更地として持っている状態と比べて、最大で固定資産税を6分の1、都市計画税を3分の2、相続税を8割ほど軽減させることができます。

 

不労所得を得られる

アパート経営では、建築したアパートに入居者が入ってくれている間は家賃収入として不労所得を得ることができます。大家として管理が大変な部分もありますが、管理会社に委託すれば手放しで家賃収入が得られることもメリットの一つ。

 

またアパート経営における収入は家賃とイコールではなく、経費を差し引きすることを忘れずに計画するようにしましょう。

 

相続時に助かる

土地活用としてアパート経営を行う場合、ローンでアパートを建てることが多いはず。ローンの返済さえ終わっていれば、建物がある限り収入を生み出してくれます。建物は劣化してしまいますが、資産として残るため、相続時にも安心です。

 

また万が一ローンの返済に不安があったとしても、団体信用生命保険に加入していれば相続人にローンを残すこともありません。

 

アパート経営のデメリット

アパート経営にはさまざまなメリットがありますが、デメリットも存在します。実際にアパート経営に踏み切る前に、デメリットも把握しておきましょう。

 

空室リスク

アパート経営を行うと、家賃収入として不労所得が得られることをメリットとしてご紹介しました。それは入居者が入っている間のことであり、空室ができてしまうとその期間は家賃収入を得ることができません。これを空室リスクといいます。

 

アパートを建築する際の費用をローンで借り入れていた場合、家賃収入がなくなるとローンの返済が厳しくなってしまいますよね。そのためできるだけ空室ができないような工夫をする必要があります。

 

老朽化や災害

アパートは建築してから年数が経つと建物や設備が老朽化したり、災害リスクが高まったりしてしまいます。アパート経営において、築年数が経つと入居者が入りづらくなる傾向にあるため、その分家賃を下げるといった対策が必要なことも。

 

老朽化して故障や劣化がみられたら修繕も必要なので、さまざまなコストがかかってしまいます。災害においては、賃貸物件は支援金の対象にならないため、被災した際には自力で再建しなければならないというデメリットも。

 

アパート経営するならレンガ造りがおすすめ

土地活用方法としてのアパート経営にはさまざまなメリットがありますが、空室リスクや老朽化といったデメリットもあります。アパート経営をするのであれば、デメリットとなる要素をできるだけ潰しておきたいですよね。そんなときにおすすめなのがレンガ造りのアパート。

 

レンガは耐久性が高く、外壁のメンテナンスも必要ないため、他の外壁材と比べてランニングコストを大幅に削減することができます。レンガ造りの建物にはレンガならではの魅力があるため、一般的なアパートよりも空室になりにくい傾向にあります。

 

このようにレンガ造りのアパートには、アパート経営におけるデメリットを打ち消すことができるといえます。

 

まとめ

レンガの家の賃貸兼住宅

土地活用方法の種類とアパート経営のメリット・デメリットをご紹介してきました。レンガ造りのアパートにはデメリットを打ち消せる魅力があるため、ぜひレンガのアパートを検討してみてください。

 

ケンブリックでは、戸建ての住宅はもちろん、賃貸併用住宅やアパートも設計しております。レンガの家の建築、アパート経営をご検討の際はぜひケンブリックまでご相談ください。