アパート経営を始める手順|他のアパートとの差別化を図ろう

アパート経営は土地活用方法の一つであり、管理業務を委託することもできるのでサラリーマンの副業としても人気があります。そもそもアパート経営を始めるにあたって、どのような手順を踏んで準備を進めていけば良いのでしょうか。

 

◼ アパート経営

レンガの家の賃貸部分

アパート経営とは、文字通りアパートを購入したり建築したりして入居者を募り、運営していくこと。使っていない土地や余っている土地、相続した土地があれば、土地活用方法の一つとして行われることもあります。アパートを建築して、賃貸として貸し出すと家賃収入を得ることができます。

 

土地を持っているだけで税金がかかってしまいますが、アパート経営という方法を取ることで固定資産税や都市計画税、相続税をそれぞれ軽減させることができます。またアパートの建築費用のローンを支払い終えれば、支払い額が減って家賃収入だけが入ってくるという状態に。このように節税対策だけではなく、アパートが大きな資産となることもアパート経営の魅力だといえます。

 

アパート経営は「経営」というだけあって、何もしなくても不労所得を得られるというわけではありません。入居者がいない期間ができると家賃収入を得られず、ローンの支払いだけがかさんでしまうことに。入居者が入らない空室リスクを避けるためにも、入居者が常に入ってくれるような工夫を施す必要があります。

 

◼ アパート経営の手順

「土地が余っていて活用したい」「副業でアパート経営を検討している」という方の中には、具体的にどのような方法でアパート経営を始めたら良いのかが分かっていないという方も多いのではないでしょうか。そこでアパート経営を始めるにあたっての手順をご紹介していきます。

 

・経営を始めるための届出を出す

アパート経営は、家賃収入として年間の収入や20万円以上になることが見込まれるため、確定申告を行わなければなりません。そのためアパート経営を始める際には、開業届と青色申告承認申請書といった届出を出しておく必要があります。

 

 開業届

アパートでは年間20万円以上の収入を得られることが見込まれるため、毎年確定申告を行なって適切に税金を納めなければなりません。そのために必要なのが開業届。開業届とは事業を始めたことを税務署に伝える届出のことであり、納税地を管轄する税務署長に提出する必要があります。提出の仕方は窓口への提出と郵送のどちらかを選べますが、開業から一ヶ月以内が期限となっているため早めに用意をするようにしましょう。

 

開業届はアパート経営をするにあたって全ての人が提出しなければならないというわけではありませんが、このあとご紹介する青色申告をするために必要な届出です。税制上の優遇を受けたいと考えている方は提出するようにしましょう。

 

 青色申告承認申請書

会社に勤めている人は源泉徴収や年末調整という形で税金を支払っていますが、そうではない人は確定申告をしなければなりません。確定申告の方法には白色申告と青色申告の2種類があり、青色申告の方が書類作成に手間がかかってしまいますが、その分税制上の優遇を受けることができます。

 

優遇とは、最大65万円の特別控除を受けられることや、専従者への給与が経費として認められること、赤字になった場合にその額を3年間繰り越せることなど。青色申告をするためには事業開始後二ヶ月以内に青色申告承認申請書を提出するようにしましょう。

 

・アパートの購入や建築

アパート経営をするためには、アパートの購入や建築を行なってオーナーとなる必要があります。届出の提出とアパートの購入や建築はどちらが先でも構いませんが、別で本業がある場合は支障とならないように事前に計画を立てておくようにしましょう。

 

アパートを購入する場合は中古の物件を選んでそのまま経営するのか、リフォームやリノベーションをするのか、という選択肢が生まれます。物件を見学した上で不動産売買契約を締結したり、リノベーションの準備をしたりする必要があります。

 

アパートを建築する場合は、家を建てる際と同じように設計事務所や工務店などに依頼して一から打ち合わせをして建築していきます。好みのテイストや人気の間取り、インテリアなどを採用することができます。

 

・管理会社を選ぶ

アパートの購入や建築を終えたら準備段階としてはひと段落しますよね。しかし「経営」を考えると、アパートの購入や建築をしてからがスタート。アパートは入居者が入ったあとも、共用部分の清掃や退去時のメンテナンス、入居者の募集などの維持管理業務を行わなければなりません。アパート経営のみに従事できる場合はオーナー自ら管理を行うこともありますが、管理会社に委託するのが一般的です。

 

管理会社によって入居率の高さが違ったり、地域密着型か大手の管理会社か、など特徴が異なります。理想とするアパート経営に合っている管理会社を選んで委託するようにしましょう。

 

・入居者の募集

アパートの準備ができたら、いよいよ入居者の募集を行います。不動産会社や管理会社のネットワークを活用して、入居者を見つけてもらうのが一般的。自分がアパートに住もうと考えるとき、インターネットを使ってエリアや家賃で条件を絞って検索しますよね。入居希望者が条件を入力して検索したときに閲覧してもらえるような状態に整えてもらう必要があります。

 

◼ アパート経営における注意点

賃貸併用

アパート経営を始める手順についてご紹介してきましたが、経営を始めるにあたって注意点もあります。

 

・サラリーマンは就業規則を確認

サラリーマンが副業としてアパート経営を行いたい場合、会社の就業規則の確認が必須です。副業を禁止する法律や、就業規則を守らなければならないという法的拘束力はありませんが、会社に勤めている以上就業規則に従うことは大切。会社に損害を与えてしまったりトラブルに発展したりすることがないようにするためです。そのため、サラリーマンが副業としてアパート経営をしようと考えている場合、就業規則を確認した上で始めるようにしましょう。

 

・管理業務を確認

アパートの経営は入居者が入ったら終わりというわけではなく、管理業務を行わなければなりません。オーナー自ら管理を行う場合はもちろん、管理会社の選定や管理会社に委託する内容など、細かくチェックしておくようにしましょう。管理会社との行き違いやトラブルによって入居者が減ってしまうことのないようにしたいものです。

 

・資金計画をしっかり立てる

アパートの経営は、アパートの購入や建築で大きな出費が必要となります。その後家賃収入の見込みがあるとはいえ、空室リスクもあるため、資金計画は慎重に立てるようにしましょう。

 

◼ 他のアパートとの差別化が大切

アパート経営の手順についてご紹介してきました。アパート経営は入居者が長い間住み続けてくれたり、退去者が出てもまたすぐに入居者が見つかるような状態であるのが理想です。そのためには、他のアパートとの差別化が大切。

 

築年数が浅いときは入居者が集まりやすい傾向にありますが、年数が経つにつれて入居者が見つかりにくくなることも。そこでおすすめなのがレンガのアパート。レンガは年数が経つにつれて深みや味わいを増していくため、年数が経っていても悪い印象につながりにくいためです。他のアパートとの差別化を図りたいと思っている方はぜひレンガのアパートを検討してみてください。

 

◼  まとめ

アパート経営の手順について詳しくご紹介してきました。空室リスクを避けるためには他のアパートとの差別化が必要ですが、年数が経っても深みや味わいを増していくレンガのアパートはいかがでしょうか。ケンブリックでは、注文住宅だけではなくアパートの建築も行なっております。東京でレンガのアパートを検討中の方は、ぜひケンブリックにご相談ください。