アパート経営の始め方とは？他のアパートとの差別化を図ろう
持っている土地を活かす方法として、アパート経営があげられます。土地活用方法の中でも人気の高いアパート経営ですが、アパートを建築するための費用が必要なだけではなく経営の資金計画も立てなければなりません。そんなアパート経営の始め方と、他のアパートとの差別化を図るためのポイントをご紹介します。
◼ アパート経営は土地活用方法の一つ
アパートの経営は、使っていない土地や余っている土地にアパートを建築し、賃貸として貸し出して家賃収入を得ること。土地活用の選択肢の中でも人気の方法ですが、近年人口が減少していることから、アパート経営も厳しい戦いを強いられることも。
アパート経営のメリットは、なんといっても節税対策。土地を更地として持っている場合に比べて、固定資産税や都市計画税、相続税をそれぞれ数割軽減させることができます。また一度アパートを建築すると、入居者が入っている間は家賃収入として不労所得を得ることができます。またローンの支払いが終われば、支払額が減って家賃収入だけが入ってくる状態になります。建物がある限りは収入を生み出してくれるため、大きな資産となることも大きなメリットだといえます。
その一方で入居者がいない間は家賃収入を得られず、建築費用のローンだけがかさんでしまいます。入居者が入らない空室リスクを避けるために、入居者が常に入ってくれるような工夫を施す必要があります。アパートが老朽化すると特に入居者が入らなくなってしまうので、修繕をしたり築年数が経過した分だけ家賃を下げたりしなければならないのもデメリットの一つ。
◼ アパート経営の始め方
アパート経営を始める場合、どのような流れで進めていくと良いのでしょうか。実際の流れについて把握しておきましょう。
・工務店やハウスメーカーに相談
まずはアパートを建築するために工務店やハウスメーカーに相談します。想定しているアパートの規模や土地の広さ、どのようなアパートにしたいか、などだいたいの構成を練った上で相談することが大切です。工務店やハウスメーカーが実際に建てたアパートの事例を参考にしながら、好きなテイストやデザインでアパートを建てた実績のある業者を選ぶと良いでしょう。
・見積もりの依頼
気になる業者が見つかったら、いくつかの業者に見積もりを出してもらうようにしましょう。一つの業者だけに見積もりを出してもらっても、価格が相場に対して高いか安いかを見極めるのは難しいですよね。対応の違いや担当者との相性なども相見積もりによって見極めるようにしましょう。
・ローンの審査
見積もりを出してもらったら、提示された金額でローンの審査を受けます。ローンの審査が通ったら、アパートの建設に向けて打ち合わせを進めていきます。
・建設開始
ローンの審査が通り、打ち合わせでプランが決まったらいよいよ建築開始となります。着工するタイミングで工事費の3割、着工してから完成までの間に3割、など費用を分割して支払わなければならないこともあるため、事前に確認するようにしましょう。
・入居者の募集
工事が始まったら、同時に入居者の募集も進めていきます。建設してくれる会社がアパートの管理もしてくれる場合は、管理や入居者募集も依頼することができます。他に管理を依頼したい会社があれば別の会社に依頼することも可能です。
・完成後、入居開始
アパートが完成したら、いよいよ入居開始となります。アパートに入居者が入ったらゴールではなく、所有しているアパートは管理をし続けなければいけません。自分だけで管理を行うこともできますが家賃収入の5％程度を管理費として支払って管理会社に委託するのが一般的です。
・家賃収入を受け取る
入居者が入ったら、毎月家賃収入を受け取ることができます。家賃収入はそのまま収入となるのではなく、税金などの支払いや工事のローンの返済に充てなければなりません。マイナスにならないように計画的に経営していく必要があります。
◼ 他のアパートとの差別化を図ろう
アパート経営は人気の土地活用方法の一つですが、入居者を維持したり退去後新たな入居者を探したりと常に工夫が必要です。そのためには、アパートをきれいに保つことだけではなく、そもそもアパートを調べている方に興味を持ってもらえるように他のアパートとの差別化を図ることも大切です。
自分がアパートを調べている立場だとして、不動産サイトに掲載されている写真を参考にする方が多いのではないでしょうか。その際、新しかったりきれいだったりする外観はもちろん、好みのテイストや目を引くデザインであることも重要ですよね。
目を引くデザインのアパートとしておすすめなのが、レンガ造のアパート。高級感や重厚感がある外観、海外のようなおしゃれな雰囲気、耐久性の高さなどレンガ造のアパートにはたくさんのメリットがあります。他の外壁と違って、定期的な塗装によるメンテナンスが必要ないためランニングコストを抑えることもできます。
アパートを探している方の目に止まりやすいだけではなく、維持のための費用や手間を抑えられるため、経営する側にとっても魅力的なアパートになることでしょう。
◼ レンガのアパート事例
土地活用方法としてのアパート経営と、アパート経営の始め方についてご紹介してきました。実際にレンガを使ったアパートの建築事例をご紹介します。
・レンガを積み上げたアパート
立川市にあるこちらのアパートは本物のレンガを一つずつ積み上げたからこそ出せる重厚感があります。外壁のメンテナンスが必要ないため運用しやすいだけではなく、年月を重ねるにつれてレンガが味わいを増していくため外観が劣化したことで入居率が下がるということも防げます。不動産会社からも「案内したらすぐ決まります」とお声をいただくほど。
エントランスにはアイアンの扉が設置されており、外国のような雰囲気を演出してくれています。奥の扉はオートロックになっているため、安心してお住まいいただけます。
廊下の壁にはスライスレンガを貼り付け、照明も洋風なものを使うことで異国情緒溢れるおしゃれな空間に。
アパートの部屋の中は壁が白、床が濃い木目調になっています。床はカナダから輸入した無垢材を使用しており、広いとはいえない室内ですが内装にご満足いただけています。
バルコニーの内側にもスライスレンガを貼り付けており、カウンターキッチン内から見える景色と内装がバッチリ合っています。
・ヨーロッパのようなアパート
まるでヨーロッパのような雰囲気で存在感のあるこちらのアパート。三階建てのアパート併用住宅で、1〜２階は女性専用のワンルームアパート、3階がオーナー様のお住まいとなっています。バルコニーからは目の前の公園が見えるようになっており、季節を楽しむことができます。
アパート部分の入り口スペースはこのようになっており、オートロックのアイアンの扉が設置されています。
1〜2階の通路は床に天然石を敷き詰め、壁にはスライスレンガを貼り付けています。外観だけではなく、アパートの専用部分にもおしゃれな装飾が施されているのがポイント。
アパートのワンルームは白を基調として、濃いブラウンがアクセントに。
お風呂はシャワーブースにしてコンパクトながらおしゃれな空間に仕上がっています。
◼ まとめ
土地活用方法の一つとして、アパート経営を検討されている方も多いかもしれません。アパート経営の始め方と、他のアパートとの差別化の図り方についてご紹介してきました。レンガ造のアパートは、高級感や重厚感のある外観だけではなく耐久性の高さやメンテナンスの必要がない点などメリットがたくさん。
ケンブリックでは、一戸建ての建築実績はもちろん、アパートの建築事例もあります。アパート経営を検討していて、レンガ造のアパートに興味ある方はぜひケンブリックまでご相談ください。
