アパート経営における空室リスクとは？その原因や対策を知ろう
土地活用の方法として、アパート経営を検討されている方も多いかもしれません。
アパート経営にはいくつかのリスクが考えられますが、中でも「空室リスク」は損害が大きくなる可能性が高いリスクの一つ。アパート経営を始める前に空室リスクについて知っておくことで、十分に対策することができます。
空室リスクへの対策の一つである「他のアパートとの差別化」のポイントもご紹介します。
◼ アパート経営における空室リスクとは
アパート経営とは、土地活用や不動産投資の一種。所有している土地にアパートを建てて賃貸に出し、賃料を得ることができます。賃料が収入源となるため、アパートに空室ができてしまうと、空室の期間中は賃料を得ることができなくなりますよね。この状態のことを空室リスクといいます。
賃料はそのまま収入になるのではなく、管理費や修繕積立金、ローンの返済に充てる必要があるため、入念な資金計画が必要です。その際、毎月賃料を得られる前提だけではなく、空室によって賃料を得られないケースも想定した上で計画を立てることが大切です。
アパートに入居してくれていた人が退去すると、次の入居者が決まるまでの数ヶ月間空室になってしまうことがよくあります。一般的には2〜3ヶ月で次の入居者が見つかることを見込みますが、あまりに空室の期間が長引くと収支が悪化してしまうため「リスク」といわれています。
◼ 空室になる原因
アパート経営において、空室が続いてしまうことにはどのような原因が考えられるのでしょうか。アパート経営を始める前に、考えられる原因を押さえておくと安心です。
・近くに似たような物件が多い
賃貸を探す立場になったとき、間取りや広さなどの条件を絞って検索しますよね。そのため経営しているアパートの近くに似たような物件が多い場合は、競合してしまって空室が続いてしまう原因に。競合に勝つためには、何か強みを備えたり差別化を図ったりする必要があります。
ワンルームのアパートなどは間取りで差別化を図るのは難しいため、外観や部屋の中の設備など、他のアパートとの違いを打ち出していくことが大切です。
・立地が良くない
アパートを探す際に立地を重視する方も多いかもしれませんが、立地が良くないことも空室リスクの原因となります。駅からの距離が遠かったり、アパートの近くにコンビニやスーパーが少なかったりするとどうしても需要は下がってしまいますよね。
駅に近いと需要は高いものの家賃相場も上がってしまいます。周辺の家賃相場も確認しながら、相場からかけ離れていないような家賃に設定することもポイント。
アパートのターゲット層や通勤や通学の利便性、生活に必要な施設への距離などを考えた上で立地を決めるようにしましょう。
・物件の管理状態が悪い
アパートの管理状態が悪いと、住みたいと思う人が減って空室リスクにつながります。例えばエントランスが散らかっていたり、ポストの周辺にチラシが落ちていたり、階段やエレベーターにゴミが落ちていたり、共用部分の壊れた箇所がいつまでも修繕されなかったり、そのような状態が続くと、アパートの印象が悪くなりますよね。
アパートの入居者は長く住みたいと思わなくなり、入居者ではない人から見たときに住みたいと思うアパートではなくなります。物件の管理状態は空室リスクにもつながるということを頭に入れた上で、管理状態は常にチェックするようにしましょう。
◼ 空室リスクへの対策
空室リスクで考えられる原因をご紹介しましたが、どのような対策をすることができるのでしょうか。
・購入の際の慎重な立地選び
アパートの立地が空室リスクに関わってくることをご紹介しましたが、土地やアパートを購入する際には立地選びを慎重に行うことが大切です。立地が良ければ、アパートが古くなっても需要自体は減らないため、空室リスクを抑えることができます。
・人口の動向に注意
人口の動向に注意して、需要が高いと思われるエリアを選ぶことも対策の一つ。
日本全体でいうと人口は減少していますが、大都市などは減少速度が緩やかなエリアもあります。人口の減少速度が緩やかなエリアでは賃貸の需要が高いため、空室リスクを軽減できるかもしれません。
またアパートの近くに大学や専門学校などがあると賃貸のニーズが高いですが、キャンパスの移動などでアパートの近くからいきなり人が減ってしまう可能性も考えられます。長期的に見た人口の動向にも注意が必要です。
・入居者募集時の条件
近くに競合となり得るような物件が多い場合、家賃が安かったり少しでも広かったりと条件が良いアパートが選ばれやすいもの。入居者を募集する際には、家賃を下げたり礼金を無くしたりして条件を良くすることも検討してみてください。
・管理会社選び
アパート経営では管理は業者に委託するというケースが多いですが、管理会社によって入居率実績は異なります。管理の方法や管理に費やす人数、力の入れ方などによって入居率に差が出てくるためです。管理会社を選ぶ際には、入居率実績の高い業者に依頼するということも大切なポイントだといえます。
・他のアパートとの差別化
近くに競合となるアパートが多いと空室リスクが上がってしまうとご紹介しましたが、アパートを建てる段階から他のアパートとの差別化を図ることも対策の一つ。部屋を広くすること、設備を良くすること、間取りを工夫すること、外観や内装をおしゃれにすること、など、どこで差別化を図るかを検討してみてください。
◼ レンガのアパート
他のアパートとの差別化の一つとして、レンガのアパートという選択肢をご提案します。アパートは築年数が浅いうちは入居者が集まりやすい傾向にありますが、年数が経つにつれて入居者が見つかりにくくなることがあります。そこでおすすめなのがレンガのアパート。
なぜならレンガは年数が経つにつれて深みや味が増していくため、年数が経っても美しいままの外観を保つことができるためです。アパートによっては築年数が経つにつれて外観が劣化したり、古びた印象を与えたりすることもありますが、レンガのアパートでは悪い印象につながりにくいのが魅力。
他のアパートとの差別化を図りたい方はぜひレンガのアパートを検討してみてください。
・レンガを積み上げたアパート
立川市にあるこちらのアパートは本物のレンガを一つずつ積み上げたからこそ出せる重厚感があります。外壁のメンテナンスが必要ないため運用しやすいだけではなく、年月を重ねるにつれてレンガが味わいを増していくため外観が劣化したことで入居率が下がるということも防げます。不動産会社からも「案内したらすぐ決まります」とお声をいただくほど。
エントランスにはアイアンの扉が設置されており、外国のような雰囲気を演出してくれています。奥の扉はオートロックになっているため、安心してお住まいいただけます。
廊下の壁にはスライスレンガを貼り付け、照明も洋風なものを使うことで異国情緒溢れるおしゃれな空間に。
アパートの部屋の中は壁が白、床が濃い木目調になっています。床はカナダから輸入した無垢材を使用しており、広いとはいえない室内ですが内装にご満足いただけています。
バルコニーの内側にもスライスレンガを貼り付けており、カウンターキッチン内から見える景色と内装がバッチリ合っています。
◼ まとめ
アパート経営を始めるにあたって知っておきたい「空室リスク」についてその原因と対策をご紹介してきました。空室が続くと賃料を得られなくなり、ローンの返済や修繕の積立が滞ってしまうことになります。できるだけ空室リスクを避けるために、立地や他のアパートとの差別化に注目してアパートを建てるようにしましょう。
他のアパートとの差別化という点において、レンガのアパートがおすすめです。ケンブリックではレンガのアパートの建築事例も豊富ですので、アパート経営をご検討の際はぜひお気軽にご相談ください。
