土地ありのアパート経営とは?|メリットとデメリットも

 

所有している土地や相続した土地でアパート経営を行い、土地活用しようと考えている方も多いかもしれません。アパート経営を始めるにあたって気になることもたくさんあると思いますが、今回は「土地あり」のアパート経営についてそのメリットとデメリットをご紹介します。

 

◼ 土地ありのアパート経営とは

アパート経営を始める際には土地と建物が必要ですが、「土地あり」の状態でのアパート経営は2種類に分けられます。1つ目は既に購入した土地がある場合、2つ目は土地を相続して所有している場合。

 

・土地を既に購入している

1つ目の土地を既に購入している場合についてですが、これはアパート経営を目的として購入したというケースもあれば、もともとは違う目的で土地を購入していたというケースも。住み替えを検討しており、これまで住んでいた土地にアパートを建てて、ご本人や家族で他の土地を購入するといったこともあるかもしれません。土地を所有している理由はさまざま。

 

・土地を相続した

親や親族から土地を相続することもあります。土地を相続する際には税金が発生するため、節税対策としてアパート経営を始める方もいます。なぜなら土地や建物は現金よりも評価額が低いため、現金で相続するよりも相続税を抑えることができるため。

 

土地を相続した上で活用方法を検討し、アパート経営にたどり着くこともあれば、アパート経営を行う前提で土地を相続することもあるのではないでしょうか。

 

◼ 土地ありのアパート経営のメリット

既に購入していたり相続したりして土地を所有しており、活用方法を検討している方もいるかもしれません。土地ありのアパート経営にはどのようなメリットがあるのでしょうか。

 

・土地の購入資金が必要ない

土地ありのアパート経営は何といっても土地の購入資金が必要ないのが一番のメリット。アパート経営を一から始める場合は土地を購入して建物を建てる必要がありますが。土地ありの状態だと建物のことだけを考えることができます。土地の購入資金が必要ないだけで、初期投資を抑えることができ、ローンを組みやすいなど他のメリットにもつながってきます。

 

・ローンを組みやすく返済しやすい

アパート経営では建物を建てるための初期費用が必要です。その上土地の購入も必要であれば、なおさら高額の支払いをしなければなりません。アパート経営ではローンを借り入れることがほとんどですが、土地代があるかどうかによってローンを組む金額が変わってきます。土地+建物の金額をローンで借りる場合と比べて、建物代のみの方がローンを組みやすく返済しやすいですよね。

 

ローンは際限なく借入れできるというわけではないため、借入れ金額を抑えられて審査に通りやすくなるのは大きなメリットだといえます。

 

・建物のグレードを上げることができる

本来土地代として支払うはずだったお金を建物代に回すことで、建物のグレードを上げることができます。例えば木造のアパートから鉄骨に変更したり、キッチンやお風呂などの水回り設備のグレードを上げたり。

 

家の構造や設備は入居率にも関わってくるため、アパート経営を成功させるポイントだということができます。また土地代が必要ない分、今後の修繕費用の積立額を増やすといった方法を取ることも。

 

・利回りへの期待

土地ありのアパート経営では、土地なしの場合と比べて利回りに期待することができます。利回りとは、投資金額に対する利子を含めた収益の割合のこと。

 

全10戸、家賃8万円、建物代5000万円、土地代5000万円の場合

 

【土地なし】

960万円(家賃収入)÷1億円(建物代+土地代)×100=9.6%

 

【土地あり】

960万円(家賃収入)÷5000万円(建物代)×100=19.2%

 

◼ 土地ありのアパート経営のデメリット

土地ありのアパート経営のメリットをご紹介してきましたが、デメリットもあります。それぞれ把握した上でアパート経営を検討するようにしましょう。

 

・更地の管理に比べて資金が必要

購入や相続によって土地を所有している場合、どのように管理するかによって必要資金が異なります。土地の管理の方法としては、アパート経営以外に駐車場経営、更地のままの管理などがあります。

 

更地の状態で管理する場合と比べて、建物の建築や維持のための修繕をしなければならないアパート経営の方が資金が必要となります。その分、収益を得られる可能性は格段に高いのですが、初期費用や手間がかかってしまうことをデメリットだと感じる方も多いかもしれません。

 

・修繕費用や空室のリスク

アパートを建築してから年数が経つと、水回りや外壁などの劣化が進んできます。劣化したままだと入居者が集まりにくかったり家賃が下がったりするため、定期的に修繕を行う必要があります。

 

また入居者が退去したあと次の入居者が入ってくるまでの間、家賃収入が途絶えてしまうことになります。家賃収入からローンの返済費用や修繕の積み立て費用に充てることがほとんどですが、空室が出ると収入が減ってしまいます。これを空室リスクといいます。

 

修繕費用の積み立てや空室リスクへの備えなど、事前準備が必要なこともアパート経営のデメリットといえるかもしれません。

 

◼ 他のアパートとの差別化を図ろう

他のアパートとの差別化の一つとして、レンガのアパートという選択肢をご提案します。アパートは築年数が浅いうちは入居者が集まりやすい傾向にありますが、年数が経つにつれて入居者が見つかりにくくなることがあります。そこでおすすめなのがレンガのアパート。

 

なぜならレンガは年数が経つにつれて深みや味が増していくため、年数が経っても美しいままの外観を保つことができるためです。アパートによっては築年数が経つにつれて外観が劣化したり、古びた印象を与えたりすることもありますが、レンガのアパートでは悪い印象につながりにくいのが魅力。

 

他のアパートとの差別化を図りたい方はぜひレンガのアパートを検討してみてください。

 

・グレーのレンガの家

こちらのお宅ではオーストラリア産のグレーのレンガを使用し、赤っぽいレンガの家とはひと味違った雰囲気の外観となっています。外構にもレンガやアイアンを使うことで統一感を出し、土地の高低差を活かして階段を上るアプローチに仕上がりました。耐用年数100年以上ともいわれるレンガの家ですが、年数を重ねることで味わい深くなるため変化を楽しむこともできます。

リビングは天井を高くし、一部に渡り廊下を作ることで大きな空間を作りました。リビングダイニングにはお好みの家具を入れ、落ち着きのある空間となっています。

トイレは空間を広く取り、洗面台の幅も思い切り長いものを設置しました。総柄の壁紙がおしゃれで高級感のある雰囲気に仕上げてくれています。

実際の建築事例はこちら

 

◼  まとめ

アパート経営を始めるにあたって、「土地あり」の状態でのアパート経営についてご紹介してきました。土地がない状態でアパート経営を始めるよりもたくさんのメリットがありますので、土地を所有しているまたは相続する予定がある方はアパート経営を検討してみてください。

 

できるだけ空室リスクを避けるために、立地や他のアパートとの差別化に注目してアパートを建てるようにしましょう。他のアパートとの差別化という点において、レンガのアパートがおすすめです。ケンブリックではレンガのアパートの建築事例も豊富ですので、アパート経営をご検討の際はぜひお気軽にご相談ください。