アパート経営を始める前に収支について知っておこう

土地活用の代表的な方法としてアパート経営があげられます。アパート経営は建物さえ建てれば入居者からの家賃で不労所得を得られるというイメージがある方も多いかもしれませんが、「経営」というだけあって収支を考えながら運営していく必要があります。

 

アパート経営を始めたものの、支出が上回ってしまう…といったことのないよう、収支についての知識を身に付けておきましょう。

 

◼ アパート経営の収入

土地の活用方法を考えたとき、アパート経営が浮かぶ方も少なくないはず。アパート経営を始めるにあたって初期投資は必要ですが、入居者が入れば収入を得続けることができます。まずはアパート経営における収入の種類を知っておきましょう。

 

・家賃

アパート経営の収入の大部分は家賃。月額で設定した家賃×入居者の数が毎月の収入になるため、部屋数が多かったとしても入居者がいなければ収入を得ることはできません。

 

また家賃収入を増やそうと思って相場よりも高く設定すると、入居者が集まらないことも。逆に安く設定しすぎると収支のバランスが悪くなってしまうかもしれません。地域の相場や立地を考えながら、家賃を設定するようにしましょう。

 

・共益費

家賃と一緒に徴収する費用として、共益費というものもあります。共益費は、アパートの共用部分を修繕したり駐車場や建物内の管理をしたりと、アパートを管理・維持するために使われる費用のこと。

 

共益費の額や使い方に決まりはありませんが、入居者が実際に支払ってくれる額は家賃と共益費の合計なので、合計額が相場とかけ離れることのないように設定したいものです。

 

・礼金

礼金とは初期費用の一種で、賃貸契約を結ぶ際にお礼の気持ちを込めて入居者から支払われる費用のこと。敷金と違って退去時に払い戻す必要がないため、そのまま収入となります。

 

しかし最近は入居者を集めるために礼金を0円に設定している物件も多いため、近くの物件の礼金を確認してみるようにしましょう。

 

・更新料

アパートでは、1〜2年に一度契約更新を行うのが一般的です。賃貸契約を更新する際には入居者が家賃1〜2ヶ月分の費用を更新料として支払うことになります。更新料も礼金と同じく入居者を集めるためになしにする物件も増えています。

 

◼ アパート経営の支出

アパート経営では楽に収入を得られるイメージがある方も多いかもしれませんが、アパートの建築費用をはじめとして、毎月支払わなければならない支出もあります。赤字になることのないように、支出についてもしっかり把握しておきましょう。

 

・初期費用

アパート経営でもっとも大きな支出が、アパートの建築費。アパートの構造や立地、採用する設備などによって建築費用は大きく異なります。建築費を抑えるために構造を弱いものにしたり、内装を適当に選んだりすると、入居者が集まらない原因となってしまいます。

 

アパートの建築費用は一括で支払う場合よりもローンを組んで返済していく場合が一般的。初期費用として一気に出ていく支出というよりは、毎月決まった額を支払っていくイメージになります。また建築費用のほかに、不動産所得税や登記費用、保険料、印紙代といった費用も必要になります。

 

・管理費用

いよいよアパート経営が始まったら、アパートの管理を行わなければなりません。入居者を募集するための広告宣伝費用、共用部分の掃除にかかる費用、年数が経って劣化や故障が見られた箇所の修繕費用など、さまざまなタイミングで管理費用が必要になってきます。

 

アパートの管理はオーナーが直接行うこともあれば、管理会社に委託することもあります。管理を委託する場合は、委託費用もかかります。またアパートのリフォームや設備交換など大規模な修繕を見越して、修繕費用の積み立ても行うようにしましょう。

 

・損害保険料

アパートの経営をするにあたって、火災保険や地震保険、施設賠償責任保険などの保険に入っておく必要があります。特にアパートの建築費用でローンを組もうと思っている場合、火災保険への加入が条件となっていることも。

 

・不定期な支出

初期費用や定期的に支払わなければならない費用の他に、不定期で必要になる可能性のある支出についても把握しておきましょう。入居者を募集する際に不動産仲介会社に紹介してもらうことがありますが、このときに仲介手数料が必要になってきます。

 

また大規模な修繕に向けた積立金や入居者がなかなか入らなかったときの広告宣伝費用なども事前に考えておくようにしましょう。

 

◼ アパート経営の収支

おしゃれな白レンガの家

アパートの経営における収入と支出について項目ごとにご紹介してきました。収入として毎月得られる家賃や管理費用から、必要経費やローンの返済などを差し引いた額が実際の収益となります。

 

アパートが満室の状態での収支の計算しかしていないと、空室が出てしまった時点で赤字となってしまうことになります。アパートが満室の状態と空室がある状態、それぞれを想定して計算しておく必要があります。余裕を持って収支の計算をした上で、空室リスクについても早めに対策を行うようにしましょう。

 

◼ アパートで入居者を集めるコツ

日野市・中嶋邸32 – 賃貸側外観

アパートでの収支についてご紹介してきましたが、アパート経営で一番避けたいのが空室が続くという状況。空室が続くほど収入が減ってしまうため、赤字になるリスクが高まります。

 

アパートで入居者を集めるためには、立地の良いところにアパートを建てたり、家賃を抑えたり、内装や設備にこだわったりとさまざまな方法を取ることができます。ターゲット層にもよりますが、公共交通機関を使う地域だと立地が良いに越したことはありませんよね。

 

しかしそれだけではなく、アパートで入居者を集めるためには、他のアパートとの差別化が大切です。築年数が浅いうちは、新しい建物というだけで入居者が集まりやすいもの。年数が経つと、家賃を下げたり住み続けるにあたって何かメリットを打ち出したりといった工夫をしなければ空室が出てしまうことがあります。

 

アパートが新しいうちはもちろん、築年数が経っても人気が衰えないアパートにするために、他のアパートとの差別化としてレンガのアパートを建築するという方法はいかがでしょうか。レンガのアパートはたくさんあるわけではないため、見かけるとつい眺めてしまうこともあるかもしれません。

 

重厚感や高級感のある雰囲気が好きな方への人気が高いことはもちろん、レンガは耐久性が高いためメンテナンス費用を抑えることもできます。その耐久性の高さから年数が経っても劣化しにくく、外観が劣らないことも大きなメリット。どのようなアパートを建てようか悩んでいる方は、ぜひレンガのアパートを検討してみてください。

 

◼  まとめ

アパート経営において、収支のバランスが気になる方も多いかもしれません。アパートを建ててしまえば家賃収入を得るだけだと思われている方もいるかもしれませんが、初期費用が高額であることはもちろん、ローンの返済や管理費用など毎月の支出も大きいため、収支のバランスをしっかり考えておく必要があります。

 

アパートに空室が出てしまうと家賃収入が減ってしまうため、赤字になる可能性も。そこで他のアパートとの差別化を図るためにレンガのアパートを提案いたします。ケンブリックでは、レンガのアパートや戸建ての設計を行なっております。東京でレンガのアパートや戸建てをご検討の際はぜひお気軽にご相談ください。