アパート経営に際してローンの審査基準と流れを知ろう

 

アパート経営は土地活用の方法として選ばれることが多いですが、アパートを建てる前にまずはローンについて詳しく知っておきたいものです。

 

そこでアパートを建てる際のローンの審査基準と一般的な流れについてご紹介していきます。

 

◼ 土地活用としてのアパート経営

アパート経営とは、文字通りアパートを購入したり建築したりして入居者を募り、運営していくこと。使っていない土地や余っている土地、相続した土地があれば、土地活用方法の一つとして行われることもあります。アパートを建築して、賃貸として貸し出すと家賃収入を得ることができます。

 

土地を持っているだけで税金がかかってしまいますが、アパート経営という方法を取ることで固定資産税や都市計画税、相続税をそれぞれ軽減させることができます。またアパートの建築費用のローンを支払い終えれば、支払い額が減って家賃収入だけが入ってくるという状態に。このように節税対策だけではなく、アパートが大きな資産となることもアパート経営の魅力だといえます。

 

アパート経営は「経営」というだけあって、何もしなくても不労所得を得られるというわけではありません。入居者がいない期間ができると家賃収入を得られず、ローンの支払いだけがかさんでしまうことに。入居者が入らない空室リスクを避けるためにも、入居者が常に入ってくれるような工夫を施す必要があります。

 

◼ アパートローンの審査基準とは

家を建てる際にはローンを組むことがほとんどだと思いますが、アパート経営にあたってアパートを建てる際もローンを組むのが一般的です。アパートローンを組む際にはどのようなことが審査基準となるのでしょうか。

 

・物件の評価

アパートローンの審査基準として、一つ目に物件の評価があげられます。万が一ローンの返済が滞った場合に担保になるかどうかという視点で見られるためです。土地と建物の価値がローンの審査基準となり、構造や耐用年数などが考慮されます。

 

・収益性

ローンの審査をする際には借り手が返済資金を確実に用意できるかどうかが重要なポイントとなります。当該物件で収益性が見込めるかどうかによって借り手の収入が変わってきますよね。

 

アパート経営の場合には家賃収入が返済資金の元手となるため、管理費や修繕積立費、税金などと収支のバランスを見た上で収益性が審査基準の一つとなります。

 

・ローンを組む人の属性や状況

ローンの審査基準は、物件の評価や収益性だけではなく、ローンを組む人の属性や状況も関わってきます。借り手に安定した収入があるかどうかや資産状況が審査の対象に。貸し手からすると「借り手にちゃんと返済能力があるか」というのは大きな問題ですよね。

 

物件の評価が高く収益性があることも重要ですが、経営には想定外の問題が発生することもあるため、そのような場合でも家賃収入以外に返済資金を用意できるかどうかが判断されます。

 

◼ アパートローン審査に通るために

アパート経営をしたいと思っていたとしても、ローンの審査に通らなければ経営を始めることができません。アパートローンの審査に通るためには、どのようなことがポイントとなるのでしょうか。

 

・収入が高くて安定していること

アパートローンの審査に通るためには、収入が高くて安定していることがポイントとなります。収入が高くても安定していないと判断されるとローンの審査に通らないこともあります。

 

そのため収入の高い個人事業主よりも、一定の収入が保証されている会社員や倒産のリスクが低い勤務先に勤めている人の方が審査に通りやすいといえるかもしれません。

 

・資産の状況

ローンの申請をした本人や家族が土地などの資産を持っていることもポイントの一つ。持ち家も資産だといえますが、住宅ローンを返済中であれば負債とみなされることを頭に入れておきましょう。

 

・アパートの立地条件

ローンの審査基準として「アパートの評価」をご紹介しましたが、立地条件もアパートの評価につながります。駅から近かったり利便性が高かったりすると、立地が良く収益性につながるとみなされます。

 

アパート経営は空室リスクを伴うため、状況が悪くなっても返済できるかどうかというのを想定して審査が行われます。

 

・アパート経営の実績

ローンの審査や金利には、アパート経営の実績があるかどうかが関係することもあります。これまでにアパート経営の実績がある人の方が安心してお金を貸すことができるため、審査に通りやすく、金利も安くなる可能性が高いというわけです。

 

◼ アパートローンの一般的な流れ

アパートローンの審査基準についてご紹介してきましたが、一般的にローンはどのような流れで進めていくのでしょうか。

 

・ローンの相談

まずはアパート経営にあたってローンを組みたいということを相談するところから始まります。金融機関に連絡して、相談のアポイントを取って相談に行きます。このときいくつかの金融機関に相談して、比較検討するようにしましょう。

 

・申し込み

ローンを組む金融機関が決まったら、必要書類を用意してローンの申請手続きを行います。書類には不備のないように、早め早めに用意を進めるようにしましょう。

 

・物件調査と査定

ローンの申し込みをしてから審査が終わるまで、約2〜4週間かかります。物件の評価や収益性、借り手の属性などが総合的に判断されます。

 

・ローン可能額の算定

物件の調査や査定によって、ローン可能額が算定されます。審査が下りるかどうか、だけではなく借入金額が査定によって決められます。

 

・ローンの実行

金融機関において手続きが完了したらいよいよローンの実行となります。ローンが実行されて初めて、対象となるアパートの支払いをすることができます。

 

◼  他のアパートとの差別化につながるレンガのアパート

アパートで入居者を集めるためには、他のアパートとの差別化が大切です。築年数が浅いうちは、新しい建物というだけで入居者が集まりやすいもの。年数が経つと、家賃を下げたり住み続けるにあたって何かメリットを打ち出したりといった工夫をしなければ空室が出てしまうことがあります。

 

 

アパートが新しいうちはもちろん、築年数が経っても人気が衰えないアパートにするために、他のアパートとの差別化としてレンガのアパートを建築するという方法はいかがでしょうか。レンガのアパートはたくさんあるわけではないため、見かけるとつい眺めてしまうこともあるかもしれません。

 

重厚感や高級感のある雰囲気が好きな方への人気が高いことはもちろん、レンガは耐久性が高いためメンテナンス費用を抑えることもできます。その耐久性の高さから年数が経っても劣化しにくく、外観が劣らないことも大きなメリット。どのようなアパートを建てようか悩んでいる方は、ぜひレンガのアパートを検討してみてください。

 

◼  まとめ

アパート経営を始めるにあたって、ローンの審査が気になるという方も多いのではないでしょうか。特にアパート経営が初めてであれば、ローンの審査に通るか不安ですよね。そこで審査の基準と通るためのポイント、ローンの流れについてご紹介してきました。

 

ケンブリックは、レンガ作りのアパートや一戸建ての住宅を建築している会社です。アパート経営のノウハウも含めてご提案させていただくので、アパート経営を始めようと思っている方、レンガのアパートを検討している方はぜひお気軽にご相談ください。